Bens Imóveis - Atualização pelo Valor de Mercado e os Impactos no Imposto de Renda

Foi publicada pela Receita Federal, neste último dia 24 de setembro, a Instrução Normativa RFB nº 2.222/24, que dispõe sobre a opção pela atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado, de que tratam os arts. 6º a 8º da Lei nº 14.973/24.

O valor de mercado é o preço pelo qual um ativo, como um bem imóvel, pode ser comprado ou vendido em condições normais de mercado. Esse valor reflete a expectativa de compradores e vendedores sobre o preço justo, considerando fatores como localização, condição do imóvel, demanda e oferta no mercado, além de características específicas do bem.

Em resumo, o valor de mercado é o valor estimado que um comprador estaria disposto a pagar e um vendedor estaria disposto a aceitar em uma transação realista e voluntária.

Os bens imóveis que podem ser atualizados para o valor de mercado incluem:

• os bens situados no Brasil e no exterior:
• que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal.
• que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA).
• os bens informados na Declaração de Ajuste Anual da pessoa física proprietária

Com a publicação da norma atualizando a opção pela tributação dos ganhos relativos a bens imóveis, o cálculo dos impostos poderão ocorrer respeitando as seguintes regras:

Pessoas Físicas

As pessoas físicas podem optar por atualizar o valor de seus bens imóveis ao valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição à alíquota de 4% (quatro por cento) do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física - IRPF.

Os bens imóveis atualizados a valor de mercado, deverão ser individualmente identificados na Declaração de Ajuste Anual – DAA do exercício de 2025, ano-calendário de 2024.

O correspondente custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel registrado na DAA, devem estar declarados na ficha de bens e direitos, relativa ao exercício 2025, ano-calendário de 2024, como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel. Os bens, cujo custo foi atualizado a valor de mercado, devem estar  individualmente identificados na DAA.

As pessoas físicas estarão vedadas à opção pela atualização ao valor de mercado quando não obrigadas à apresentação da DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023.

Sendo assim, aos contribuintes que optarem pela atualização dos bens a valor de mercado, o relativo custo será considerado como acréscimo patrimonial na data em que o pagamento do imposto for efetuado.

Estarão vedados da opção da tributação reduzida da atualização ao valor de mercado, os seguintes bens das pessoas físicas:

• pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados na DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31 de maio de 2024;
• adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e
• os alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção sobre a atualização dos valores dos bens declarados pelo seu valor de custo.

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Pessoas Jurídicas

Por outro lado, as pessoas jurídicas poderão optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes do ativo não circulante de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar, de forma definitiva, sem aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução, a diferença para o custo de aquisição à alíquota de:

I - 6% (seis por cento) do Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ; e

II - 4% (quatro por cento) da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL.

Vale salientar que na base de cálculo dos tributos decorrentes da atualização do valor dos bens, não poderão ser considerados no valor do custo, a despesa de depreciação, amortização ou exaustão da pessoa jurídica.

Poderão usufruir do benefício da redução da tributação sobre o ganho de capital relativo a bens atualizados pelo valor de mercado, os bens  declarados em 2024, inclusive das controladas indiretas, desde que lançados na ECF do exercício de 2024, relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024, exceto das empresas não obrigadas à entrega da Escrituração.

Neste caso, estarão vedados a opção da tributação reduzida da atualização ao valor de mercado, os seguintes bens :

I - pertencentes à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil Fiscal - ECF relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024;

II -   adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e

III - alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção.

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Cálculo do Ganho de Capital dos bens atualizados ao valor de mercado.

Em caso de alienação de bens atualizados, o ganho de capital deve ser calculado considerando uma fórmula específica que inclui o tempo, antes de decorridos 15 (quinze) anos após a atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado considerando a seguinte fórmula:

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)]

GK = ganho de capital

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização

DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.

Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são:

I – 0% (zero por cento), caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização;

II – 8% (oito por cento), caso a alienação ocorra após 36 (trinta e seis) meses e até 48 (quarenta e oito) meses da atualização;

III – 16% (dezesseis por cento), caso a alienação ocorra após 48 (quarenta e oito) meses e até 60 (sessenta) meses da atualização;

IV – 24% (vinte e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 60 (sessenta) meses e até 72 (setenta e dois) meses da atualização;

V – 32% (trinta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 72 (setenta e dois) meses e até 84 (oitenta e quatro) meses da atualização;

VI – 40% (quarenta por cento), caso a alienação ocorra após 84 (oitenta e quatro) meses e até 96 (noventa e seis) meses da atualização;

VII – 48% (quarenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 96 (noventa e seis) meses e até 108 (cento e oito) meses da atualização;

VIII – 56% (cinquenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 108 (cento e oito) meses e até 120 (cento e vinte) meses da atualização;

IX – 62% (sessenta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 120 (cento e vinte) meses e até 132 (cento e trinta e dois) meses da atualização;

X – 70% (setenta por cento), caso a alienação ocorra após 132 (cento e trinta e dois) meses e até 144 (cento e quarenta e quatro) meses da atualização;

XI – 78% (setenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 144 (cento e quarenta e quatro) meses e até 156 (cento e cinquenta e seis) meses da atualização;

XII – 86% (oitenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 156 (cento e cinquenta e seis) meses e até 168 (cento e sessenta e oito) meses da atualização;

XIII – 94% (noventa e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 168 (cento e sessenta e oito) meses e até 180 (cento e oitenta) meses da atualização;

XIV – 100% (cem por cento), caso a alienação ocorra após 180 (cento e oitenta) meses da atualização.

Hoje, as pessoas físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%.

Enquanto que, para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença, as alíquotas, sem redução, somam 34%.

Deste modo, se o imóvel atualizado for alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual inicia em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.

Opção pela tributação do ganho de capital na alienação de bens imóveis pelo valor de mercado

Vejamos que a opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis - Dabim e do pagamento integral dos tributos até o dia 16 de Dezembro de 2024, quando será informado o custo de aquisição atualizado dos bens imóveis considerado entre a data de apresentação da Dabim ou do pagamento, o que ocorrer por último.

A Dabim deverá ser elaborada mediante acesso ao serviço "Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis - Dabim", disponível no Centro Virtual de Atendimento - e-CAC no site da RFB na Internet, no endereço eletrônico http://rfb.gov.br, a partir de 24 de setembro de 2024, até o dia 16 de dezembro de 2024, mantido este mesmo prazo em caso de retificação da declaração.

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