Bens Imóveis - Atualização pelo Valor de Mercado e os Impactos no Imposto de Renda

Tributária 1 de Out de 2024

Foi publicada pela Receita Federal, neste último dia 24 de setembro, a Instrução Normativa RFB nº 2.222/24, que dispõe sobre a opção pela atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado, de que tratam os arts. 6º a 8º da Lei nº 14.973/24.

O valor de mercado é o preço pelo qual um ativo, como um bem imóvel, pode ser comprado ou vendido em condições normais de mercado. Esse valor reflete a expectativa de compradores e vendedores sobre o preço justo, considerando fatores como localização, condição do imóvel, demanda e oferta no mercado, além de características específicas do bem.

Em resumo, o valor de mercado é o valor estimado que um comprador estaria disposto a pagar e um vendedor estaria disposto a aceitar em uma transação realista e voluntária.

Os bens imóveis que podem ser atualizados para o valor de mercado incluem:

os bens situados no Brasil e no exterior:
que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal.
que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA).
os bens informados na Declaração de Ajuste Anual da pessoa física proprietária

Com a publicação da norma atualizando a opção pela tributação dos ganhos relativos a bens imóveis, o cálculo dos impostos poderão ocorrer respeitando as seguintes regras:

Pessoas Físicas

As pessoas físicas podem optar por atualizar o valor de seus bens imóveis ao valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição à alíquota de 4% (quatro por cento) do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física - IRPF.

Os bens imóveis atualizados a valor de mercado, deverão ser individualmente identificados na Declaração de Ajuste Anual – DAA do exercício de 2025, ano-calendário de 2024.

O correspondente custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel registrado na DAA, devem estar declarados na ficha de bens e direitos, relativa ao exercício 2025, ano-calendário de 2024, como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel. Os bens, cujo custo foi atualizado a valor de mercado, devem estar individualmente identificados na DAA.

As pessoas físicas estarão vedadas à opção pela atualização ao valor de mercado quando não obrigadas à apresentação da DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023.

Sendo assim, aos contribuintes que optarem pela atualização dos bens a valor de mercado, o relativo custo será considerado como acréscimo patrimonial na data em que o pagamento do imposto for efetuado.

Estarão vedados da opção da tributação reduzida da atualização ao valor de mercado, os seguintes bens das pessoas físicas:

pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados na DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31 de maio de 2024;
adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e
os alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção sobre a atualização dos valores dos bens declarados pelo seu valor de custo.

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Pessoas Jurídicas

Por outro lado, as pessoas jurídicas poderão optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes do ativo não circulante de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar, de forma definitiva, sem aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução, a diferença para o custo de aquisição à alíquota de:

I - 6% (seis por cento) do Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ; e

II - 4% (quatro por cento) da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL.

Vale salientar que na base de cálculo dos tributos decorrentes da atualização do valor dos bens, não poderão ser considerados no valor do custo, a despesa de depreciação, amortização ou exaustão da pessoa jurídica.

Poderão usufruir do benefício da redução da tributação sobre o ganho de capital relativo a bens atualizados pelo valor de mercado, os bens declarados em 2024, inclusive das controladas indiretas, desde que lançados na ECF do exercício de 2024, relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024, exceto das empresas não obrigadas à entrega da Escrituração.

Neste caso, estarão vedados a opção da tributação reduzida da atualização ao valor de mercado, os seguintes bens :

I - pertencentes à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil Fiscal - ECF relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024;

II - adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e

III - alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção.

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Cálculo do Ganho de Capital dos bens atualizados ao valor de mercado.

Em caso de alienação de bens atualizados, o ganho de capital deve ser calculado considerando uma fórmula específica que inclui o tempo, antes de decorridos 15 (quinze) anos após a atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado considerando a seguinte fórmula:

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)]

GK = ganho de capital

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização

DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.

Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são:

I – 0% (zero por cento), caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização;

II – 8% (oito por cento), caso a alienação ocorra após 36 (trinta e seis) meses e até 48 (quarenta e oito) meses da atualização;

III – 16% (dezesseis por cento), caso a alienação ocorra após 48 (quarenta e oito) meses e até 60 (sessenta) meses da atualização;

IV – 24% (vinte e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 60 (sessenta) meses e até 72 (setenta e dois) meses da atualização;

V – 32% (trinta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 72 (setenta e dois) meses e até 84 (oitenta e quatro) meses da atualização;

VI – 40% (quarenta por cento), caso a alienação ocorra após 84 (oitenta e quatro) meses e até 96 (noventa e seis) meses da atualização;

VII – 48% (quarenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 96 (noventa e seis) meses e até 108 (cento e oito) meses da atualização;

VIII – 56% (cinquenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 108 (cento e oito) meses e até 120 (cento e vinte) meses da atualização;

IX – 62% (sessenta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 120 (cento e vinte) meses e até 132 (cento e trinta e dois) meses da atualização;

X – 70% (setenta por cento), caso a alienação ocorra após 132 (cento e trinta e dois) meses e até 144 (cento e quarenta e quatro) meses da atualização;

XI – 78% (setenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 144 (cento e quarenta e quatro) meses e até 156 (cento e cinquenta e seis) meses da atualização;

XII – 86% (oitenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 156 (cento e cinquenta e seis) meses e até 168 (cento e sessenta e oito) meses da atualização;

XIII – 94% (noventa e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 168 (cento e sessenta e oito) meses e até 180 (cento e oitenta) meses da atualização;

XIV – 100% (cem por cento), caso a alienação ocorra após 180 (cento e oitenta) meses da atualização.

Hoje, as pessoas físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%.

Enquanto que, para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença, as alíquotas, sem redução, somam 34%.

Deste modo, se o imóvel atualizado for alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual inicia em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.

Opção pela tributação do ganho de capital na alienação de bens imóveis pelo valor de mercado

Vejamos que a opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis - Dabim e do pagamento integral dos tributos até o dia 16 de Dezembro de 2024, quando será informado o custo de aquisição atualizado dos bens imóveis considerado entre a data de apresentação da Dabim ou do pagamento, o que ocorrer por último.

A Dabim deverá ser elaborada mediante acesso ao serviço "Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis - Dabim", disponível no Centro Virtual de Atendimento - e-CAC no site da RFB na Internet, no endereço eletrônico http://rfb.gov.br, a partir de 24 de setembro de 2024, até o dia 16 de dezembro de 2024, mantido este mesmo prazo em caso de retificação da declaração.

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