IRPF – Isenções na Venda de Imóveis

Ao realizar qualquer tipo de alienação de bens (venda, transferência, etc), auferindo ganho de capital, o contribuinte, pessoa física, fica sujeito ao recolhimento do IR. E, claro, as operações de alienação com imóveis não fogem dessa regra.

No entanto, a legislação traz algumas situações que contemplam benefício fiscal de isenção do IR sobre o ganho de capital para as pessoas físicas. Vejamos quais são essas situações e como o contribuinte deve proceder para usufruir dessa vantagem.

Alienação de único imóvel

Essa modalidade de isenção abrange a venda do único imóvel, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) que a pessoa física possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão (casamento ou união estável), não importa se é um terreno, terra nua, casa ou apartamento, se é residencial, comercial ou de lazer, localizado em zona urbana ou rural.

Outro ponto importante que deve ser observado, para usufruto da isenção, é que a pessoa física não pode ter efetuado, nos últimos 5 anos, outra venda (tributada ou não) de imóvel, sendo o limite de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) considerado em relação:

à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;
ao imóvel possuído em comunhão, no caso de casamento ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

Para melhor compreensão, podemos citar a situação hipotética, abaixo:

Pessoa física vendeu um apartamento (seu único imóvel) pelo valor de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais). Este apartamento havia sido comprado por R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais). Nos últimos cinco anos, essa mesma pessoa não vendeu nenhum outro imóvel em seu nome. Não haverá imposto a pagar sobre o ganho de capital de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) que o contribuinte obteve.

As normas que tratam sobre esse benefício são os artigos 10, inciso II da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e os artigos 35, inciso VI, “b” e 133, inciso II do RIR/2018.

Além de observar os critérios supracitados, o contribuinte deve utilizar o programa Demonstrativo de Ganho de Capital, disponibilizado pela Receita Federal, todos os anos, para realizar a apuração do ganho e efetuar a opção por esse tipo de isenção.

Uma vez realizada a apuração do ganho de capital no demonstrativo, posteriormente, a pessoa física fará a importação e exportação do arquivo, para a Declaração de Ajuste Anual do IRPF e assim, o valor do ganho vai automaticamente para a ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis e também, para a ficha de Demonstrativo de Ganhos de Capital. Na ficha de Bens e Direitos, o contribuinte deve realizar a baixa do bem alienado.

Alienação de imóveis residenciais

Outra modalidade de isenção é aquela em que a pessoa física vende imóvel residencial no Brasil, para efetuar a aquisição de outro imóvel, também residencial no país, dentro do prazo de 180 dias.

Mas note que a opção por esse tipo de isenção se aplica apenas a imóveis residenciais alienados e adquiridos no Brasil, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no país.

Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situa.

A opção por essa forma de isenção é irretratável e o contribuinte também deve utilizar o programa Demonstrativo da Apuração do Ganho de Capital para realizar a apuração e o cálculo do ganho. Após isso, deverá importar e exportar o arquivo gerado no demonstrativo, para o programa da Declaração de Ajuste Anual, onde irá constar na ficha com o mesmo nome “Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital” e também, o valor relativo a isenção, que irá constar na respectiva ficha de Rendimentos Isentos/Não Tributáveis. Na ficha de Bens e Direitos, o contribuinte deverá realizar a baixa do bem.

No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.

A aplicação parcial do produto da venda implica a tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção tratada neste subtítulo aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

Importante destacar também que, o contribuinte somente pode usufruir desse benefício uma vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.

Operações realizadas a prazo

Relativamente às operações realizadas à prestação, aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:

I - nas vendas à prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

II - nas vendas à vista e nas aquisições à prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

III - nas vendas e aquisições à prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.

Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.

Vale destacar também que, essa isenção aplica-se, inclusive:

I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;

II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta;

III – à hipótese de venda de imóvel residencial cujo produto (dinheiro da venda) seja utilizado para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial localizado no país já possuído pelo alienante, mesmo na hipótese de imóvel em construção ou na planta.

Por outro lado, a referida isenção não se aplica, entre outros:

I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de utilizar os recursos da alienação na construção de outro imóvel residencial ou ainda em gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte;

II - à venda ou aquisição de terreno;

III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Encontramos respaldo legal para aplicação dessa modalidade de isenção, no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 (Lei do Bem), no artigo 2º da Instrução Normativa SRF nº 599/2005, artigo 133, inciso III do RIR/2018 e no artigo 10, inciso III da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014.

Alienação de imóveis antigos

Se o contribuinte possui imóvel antigo e pretende vendê-lo, saiba que terá o benefício de isenção também. Assim sendo, estará isento do IR, a venda de imóveis adquiridos até o ano de 1969. Há, inclusive, valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre os anos de 1969 e 1988, conforme tabela constante na Instrução Normativa SRF nº 84/2001, artigo 26.

Conclusão

Vale lembrar que, a apuração do ganho de capital na alienação de bens deve sempre ser realizada no mês em que ocorre a sua alienação, e não por ocasião da entrega da Declaração de Ajuste Anual do IRPF, pois se não houver possibilidade de aplicar a isenção do IR sobre o ganho, nas modalidades supramencionadas, o contribuinte deverá recolher o imposto sobre este, até o último dia útil do mês seguinte ao da alienação, conforme o artigo 30, § 3º, inciso I da Instrução Normativa SRF nº 84/2001.

É importante que os contribuintes estejam atentos às possibilidades de usufruir da isenção do IR nas modalidades mencionadas neste artigo, pois dessa forma, terão economia pelo fato de não ter que pagar o tributo, podendo utilizar o ganho de capital, inclusive, para realizar algum investimento.

Aproveite para ler também o artigo relacionado à Declaração do IR: Malha Fina IRPF – O que fazer se o Leão te pegou? e também, o e-book 5 Principais Atualizações do Mercado Fiscal em 2025.

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